B. INDAGINE DI DUE DILIGENCE

La due diligence immobiliare, durante le trattative di acquisto o lacazione di un immobile, è necessaria, prima dell’offerta finale, per verificare che l’immobile non nasconda sgradite sorprese.

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La DD immobiliare è l’indagine completa su un’immobile o su un patrimonio immobiliare. Raggruppa tutte le notizie che è bene che il compratore conosca prima di procedere con l’acquisto o con la locazione.

Inoltre velocizza i tempi di compravendita, raccogliendo in anticipo tutte le informazioni utili alla transazione.

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La DD immobiliare fa un’analisi completa dal punto di vista edile, urbanistico, ambientale, ne evidenzia la conformità urbanistica e catastale, rende edotti sull’esistenza o meno di vincoli, di ipoteche o di servitù.

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Una DD ben fatta è suddivisa in base ai seguenti campi d’indagine.

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Due Diligence Urbanistica/Edilizia

La fase della DD urbanistica/edilizia consiste nella verifica della conformità degli immobili alla vigente normativa urbanistico/edilizia.
Viene analizzato il certificato di destinazione urbanistica, appurata una reale conformità rispetto agli strumenti urbanistici.
Bisognerà constatare che non ci siano vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici).
Ciò che è importante è che ci sia un corretto uso dell’immobile e che se ci sono stati interventi edilizi nel corso degli anni (autorizzazioni, permessi di costruire, DIA, condoni, sanatorie, certificati abitabilità/agibilità, concessioni …), questi siano stati effettuati a norma.

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Due Diligence Catastale

La DD catastale serve a controllare la regolarità catastale degli immobili attraverso le visure, le planimetrie catastali e la rappresentazione grafica.
Viene verificato il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra quanto gli elaborati grafici catastali e lo stato reale, la rispondenza tra quanto riportato in visura con la documentazione relativa alla titolarità più altre informazioni basilari come l’indirizzo esatto, il numero di piano, l’interno.

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Due Diligence Amministrativa

La DD amministrativa consiste nell’accertamento della titolarità dell’immobile, nel controllo dell’eventuale esistenza di pesi o gravami e nella verifica di quelli che possono essere i contratti d’uso e godimento. L’ufficio preposto al rilascio degli atti di provenienza è la Conservatoria dei Registri degli atti, mentre la verifica del regolare censimento, di eventuali iscrizioni di ipoteche o della presenza di vincoli e servitù potrà essere fatta presso il Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.
Per appurare la sussistenza di contratti di locazione o d’uso degli spazi va fatta richiesta presso l’Ufficio del Registro.

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Due Diligence Strutturale

Per effettuare una corretta DD strutturale lo studio si avvale della collaborazione con ingegneri strutturisti specializzati. L’attività consiste nel confrontare la documentazione tecnica presente con l’ispezione visiva del sito.
Viene appurata la reale condizione strutturale dell’immobile e il grado di sicurezza in cui si trova la struttura.

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Due Diligence Impiantistica

Affiancati da professionisti specializzati si analizzano gli impianti elettrici, quelli di condizionamento e tutti gli altri impianti meccanici.
All’analisi della documentazione progettuale segue sempre un’analisi visiva in loco.

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Due Diligence Sicurezza

L’attività consiste nella verifica dei documenti relativi all’attuazione delle norme di sicurezza.
Verrà controllato che sia stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi, che siano stati predisposti piani di emergenza e che esistano le condizioni di sicurezza antisismiche.
All’analisi della documentazione progettuale segue sempre un’analisi visiva in loco che attesti la corrispondenza tra i certificati e la loro attuazione.
 

Due Diligence Ambientale

Va appurato che nell’ambiente circostante l’immobile, o nell’immobile stesso, non si trovino fonti di inquinamento o materiali pericolosi.